Die einvernehmliche Teilungsversteigerung
Erbengemeinschaften entstehen durch Gesetz und haben oftmals die Gemeinsamkeit, dass die Beteiligten sich nicht einig sind. Hieraus entstehen knifflige Pattsituationen, die die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten blockieren. Meist ist es so, dass einer die Immobilie behalten, der andere diese zur Vermietung anbieten und der Dritte vllt. selbst die Immobilie bewohnen möchte.
Ein Beispiel:
A, B und C erben ein altes Wohnhaus von ihrem Vater. Hier wohnt der A bisher zur Miete. A weiß die günstige Miete zu schätzen und möchte keinesfalls verkaufen. B hingegen möchte sein Erbe lieber anderweitig am Aktienmarkt anlegen. C ist sich über seine Optionen unschlüssig. Das Wohnhaus hat beträchtliche Mängel, die den Erben nicht bewusst waren. Es besteht Sanierungsbedarf aufgrund von Feuchtigkeit und die Heizungsanlage gehört ebenfalls modernisiert. Die eingeholten Wertgutachten unterscheiden sich auch erheblich. Die hinzugezogenen Makler sind sich uneinig über den Wert der Immobilie. Der Wertunterschied beläuft sich auf 900.000 Euro.
Erbengemeinschaften sehen sich oft mit alternden Immobilien konfrontiert, deren versteckte Mängel und unklare Sanierungskosten die Entscheidungsfindung erschweren. Da gesetzlich eine zeitnahe Auflösung der Erbengemeinschaft vorgesehen ist, sollten lange Streitigkeiten über die Immobilie vermieden werden. Die Teilungsversteigerung bietet hier einen praktischen Lösungsweg, besonders bei angehäuftem Sanierungsbedarf und schwierigen Einigungsprozessen. Diese Variante ermöglicht eine rechtssichere Abwicklung ohne die üblichen Gewährleistungspflichten des normalen Immobilienverkaufs und schützt die Erben vor späteren Haftungsrisiken.
Es kommt zur Zwangsversteigerung:
Die Teilungsversteigerung ist keineswegs mit einem Notverkauf zu verwechseln. Entgegen der verbreiteten Annahme werden Immobilien heute nicht mehr unter Wert veräußert. Das Verfahren zielt darauf ab, eine höchstmöglichen Kaufpreis zu erzielen, wobei Interessenten mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts bieten müssen. Diese Entwicklung bestätigt eine ARGETRA-Analyse, die Versteigerungsdaten von 500 deutschen Amtsgerichten auswertet.
Die Teilungsversteigerung hat gegenüber dem normalen Verkauf einen gewissen Vorteil. Da das Gericht die Versteigerung durchführt, wird über das Gericht ein Sachverständiger bestellt, der die Immobilie bewertet. Dieser stellt die wie im Fallbeispiel auftretenden Mängel fachgutachterlich fest. Zudem fallen durch die Versteigerung auch keine Maklergebühren an.
Erben haften nicht nach Gewährleistungsrecht sondern die Haftung für Mängel wir ausgeschlossen
Ein großer Vorteil der Teilungsversteigerung liegt im Ausschluss der Haftung für Mängel der Immobilie. Dies ist im freie Verkauf schwierig, greift dort das Mängelgewährleistungsrecht. Je nachdem wie gut die Erben über den Zustand der Immobilie informiert waren und dies dem Käufer offengelegt haben, kann es hier zu Haftungsfragen und Schadensersatzansprüchen gegen die Erben kommen. Im schlimmsten Fall ist der Kaufvertrag rückabzuwickeln. Dies wird einem durch den Ausschluss der Haftung für Mängel bei der Teilungsversteigerung erspart.
Die Teilungsversteigerungen nehmen mehr und mehr zu. Jedoch bedarf es einer guten Vorbereitung und Expertise um die Abwicklung und Durchführung bestmöglich umzusetzen. Sind Sie betroffen von einer derartige Konstellation oder ziehen Sie die Teilungsversteigerung für Ihre Erbengemeinschaft in Betracht, so nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.